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为更好的推进城乡建设用地增减挂钩工作，促进城乡统筹和新农村建设，根据国土资源部《关于印发〈关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见〉的通知》（国土资发[2005]207号）、山东省国土资源厅《关于印发〈山东省开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的实施意见〉的通知》（鲁国土资发[2005]168号）、国土资源部统筹城乡土地管理制度改革会议和省政府《关于推进农村住房建设与危房改造的意见》（鲁政发[2009]17号）的精神，桓台县委、县政府在《桓台县土地利用总体规划》（2006-2020年）的指导下，从经济、社会、资源和生态环境的可持续发展战略及人民群众的根本利益出发，顺应当地群众对农村居民点整理的强烈要求和迫切愿望，将桓台县马桥镇后金村居民点整理申报为桓台县2010年度第一批城乡建设用地增减挂钩后金项目区。桓台县人民政府组织专家对本项目的可行性研究报告进行了评审，制订了项目区实施规划。
一、项目区规划目的、任务、依据和规划期限
（一）规划目的
通过农村居民点整理，把农村低效利用及闲置的居民点用地复垦成耕地，增加有效耕地面积，在留足农村发展用地的同时，把农村建设用地逐步转移到城镇建设用地区去，有力推进土地节约集约利用，促进城乡统筹发展。
（二）规划任务
通过项目区的规划实施，在具体工作中认真分析农村居民点整理的基础条件、发展潜力和制约因素，研究落实城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩工作的思路、原则和方法，积极探索相关的政策、机制和激励措施，研究提出挂钩工作的组织方式、管理制度、技术措施和监管手段，为全面推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩工作积累经验、奠定基础。
（三）规划依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
3、《基本农田保护条例》
4、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）
5、国土资源部《关于印发〈 关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见〉的通知》（国土资发［2005］207号）
6、国土资源部《关于切实做好耕地占补平衡工作的通知》（国土资发［1999］39号）
7、《关于推进农村住房建设与危房改造的意见》（鲁政发[2009]17号）
8、《山东省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩管理办法》（试行）（鲁国土资发［2006］111号）
9、《山东省土地开发复垦管理办法》
10、《关于进一步加强土地开发整理复垦管理工作的通知》（鲁国土资发［2001］59号）
11、《桓台县土地利用总体规划》（2006－2020年）
12、《桓台县城乡建设用地增减挂钩规划》（2006－2020年）
13、淄博市桓台县马桥镇2008年土地变更调查资料、图件
14、《桓台县马桥镇村镇建设总体规划》
15、淄博市桓台县农业水利资料
16、淄博市桓台县《2009年统计年鉴》
17、其他资料等
（四）规划期限
项目区规划期限为3年，即从2010年4月开工至2013年4月竣工。
二、项目区概况
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（一）自然经济社会状况
1、地理位置
项目区位于桓台县马桥镇后金村。
2、地形地貌
项目区地貌类型属泰沂山区北麓黄河冲击平原，境内地形平整。
3、水文地质
项目区当地年平均降水量586.4毫米。地质类型主要有亚沙土，沙质粘土组成。
4、气候
项目区气候属暖温带季风区半干旱，光热资源丰富，四季分明；能满足作物二年三熟的需要，适合农、林、牧、渔各业发展。
5、土壤
项目区土壤类型以潮土类为主，土壤肥沃，保肥保水性能好。
6、自然灾害
项目区属半干旱季风气候区，主要自然灾害是干旱和冰雹天气。
7、光热资源
项目区属暖温带半干旱季风气候区，四季分明，雨热同期。年平均气温12.7 0C，无霜期180天，平均日照时数2609小时，全年太阳总幅射量为123千卡 /平方厘米，≥00 C年平均积温为4888.20C，≥100C 年平均积温为4386.20C，适宜多种农作物生长。
8、水资源
项目区水资源丰富，年平均降水量586.4毫米，地下水储量丰富。
9、社会经济条件
项目区位于淄博市桓台县马桥镇后金村，项目区内拆旧地块现有住户777户，人口2694人，现有村庄占地面积51.6973公顷，人均占地192平方米，农民人均纯收入9636元。人均耕地面积0.015公顷。主要作物以种植速生林为主，项目区劳动力除从事农业生产外，主要就业渠道为从事乡镇企业和第三产业。
（二）土地利用和权属状况
1、项目区土地利用现状
项目区由拆旧区、安置区、建新区组成。拆旧区为马桥镇后金村居民点，拆旧区总面积45.7904公顷，安置区为马桥镇后金村，总面积17.2473公顷，其中后金村耕地0.8101公顷，后金村林地0.9666公顷，后金村农村居民点用地15.4706公顷。建新区位置待定。项目区内安置区用地、建新区用地均符合桓台县城镇规划和桓台县土地利用总体规划（2006-2020年）。
2、项目区土地权属状况
项目区拆旧复垦区位于马桥镇后金村，安置区在马桥镇后金村，建新区是城镇建设用地，位置待定，原权属现状与登记发证情况一致，原土地权属界限清楚，权属明确、无争议，便于统一规划。
三、项目区农村建设用地整理潜力和可行性分析
（一）项目区农村建设用地整理潜力
马桥镇后金项目区总人口2694人，777户，居民点面积达51.6973公顷，人均纯收入9316元。拆旧区总面积45.7904公顷，按照桓台县确定的旧村改造一户一宅、建筑容积率控制在1.0以上、人均住房面积不高于40平方米、人均公共建筑面积不高于10平方米的用地标准，安置用地为17.2473公顷，其中耕地0.8101公顷，林地0.9666公顷。可节余土地面积28.5431公顷。
（二）农村建设用地整理可行性分析
项目拆旧区基础条件比较好，村庄的基本骨架已经形成。并在广泛征求群众意见和建议的基础上对后金村进行了统一规划，已得到了有关部门的审批，并按规划安排了部分拆迁户。
项目拆旧区内群众的经济基础相对较好，拆旧区内人均纯收入达到9636元。后金村大部分农民在博汇集团和金诚石化集团务工，还有部分农民从事第三产业，平均每户每年可收入20000-30000元以上，群众手中有了钱，对于那些七、八十年代兴建的土房子早已想拆了重建。
此外，桓台县以深入学习实践科学发展观为契机，以扩大内需、改善民生为主线，以加快城乡一体化建设，统筹城乡协调发展为目标，坚持政府主导、科学规划、政策引导、群众自愿、市场运作，加快改善农村居民住房条件和生活环境。引导农民向城镇集中，居住向社区集中。从2009年起，对具备条件的城中村、城郊村、乡镇驻地村、大企业驻地及周边村，实施整村迁建和改造工程。对列入“两区一村”整治改造任务的10个城中村和列入市城郊农村整村迁建改造任务的21个村（包括后金村），用3年时间，全面完成迁建和改造目标任务；同时加大政策扶持力度，桓台县出台了《桓台县人民政府关于加快旧村改造的实施意见》（桓政发[2009]45号文），对整建制实施旧村改造，腾出的土地用于复耕，达到耕地验收标准的每亩奖励由25000元提高到50000元。旧村改造腾出的土地按照规划批准的用途为建设用地并依法征用的，每亩奖励村集体40000元拆迁补偿费，这些资金补贴到农户，拆旧区农民已看到村庄改造的好处。农民自己也算了一笔帐，整个拆旧区总面积45.7904公顷，总人口2694人，经过规划、拆迁、新建复垦耕地30.3198公顷，按1000元/亩计算，仅此一项，村集体每年就可增收45.5万元。经过规划拆迁后道路畅通了，生产、生活方便了，居住环境得到了改善，收入增加了，通过拆旧建新对比群众的积极性非常高涨。
项目拆旧区土地质地较好，表层质地为中壤土，并与周围良田环境一致，五、六十年代大部分都是良田。耕作层未被破坏，并且有机含量较高，经过整平，修路打井后，稍加改良，就可成为优质良田，并作为基本农田的后备资源进行管理。
四、项目区规划方案
（一）项目区规划的目标、任务、原则
1、规划目标
（1）提高土地质量，增加耕地面积，优化生态环境，改善农民生产、生活条件。
（2）提高土地利用率。
（3）扩充建设用地，集约经营，提高项目区集体经济实力。
（4）对项目区土地进行全面规划，综合治理，达到农业生产设施完善配套。复垦后耕地达到田成方、林成网、沟渠通，路相连，地成片标准。
（5）项目建成后农业生产基本形成区域化布局、规模化利用、标准化生产、产业化经营、现代化管理、社会化服务的现代农业生产格局。
（6）以规划设计的田块为单位，调整土地权属关系，减少土地纠纷发生的可能性。
2、规划任务
（1）对规划期内，拆旧区不符合村庄规划的居民点进行拆迁，同时在符合村庄规划的前提下，对拆迁户进行安置，保证农民有房住，并完成新村规划内道路、水、电、绿地、学校等公共设施的建设，使农民居住环境得到改善，生活水平有所提高，缩小城乡差别，推进土地节约集约利用。
（2）拆旧区内复垦出的30.3198公顷土地，按照基本农田的标准进行全面规划、综合治理。修建生产路，与项目区外的道路相连，对碎砖破瓦深埋，土地整平，打机井、架高压电路，使项目区的土地达到田成方、路成网、树成行、沟相通，农业生产设施配套完善，旱能浇，涝能排的高产稳产标准田。
（3）扩充城区建设用地，对城区新建指标实行集约经管，规模化利用，全面推进城镇建设，促进经济快速发展。
3、规划的原则
（1）以规划控制建新拆旧规模，引导城乡用地布局、结构调整；
（2）以挂钩周转指标安排建新拆旧年度规模，调控实施进度；
（3）以制度改革、机制创新为基础，促进耕地保护和建设用地节约集约利用；
（4）因地制宜，统筹安排，突出重点，分步实施；
（5）尊重群众意愿，维护集体和农户土地合法权益。
（二）项目区总体布局、规模、范围
项目区由拆旧区、安置区、建新区组成。拆旧区为桓台县马桥镇后金村居民点，拆旧区总面积45.7904公顷，其中居民点面积为45.7904公顷，复垦耕地面积为30.3198公顷。后金村安置区面积17.2473公顷，其中耕地0.8101公顷，林地0.9666公顷，农村居民点用地15.4706公顷。建新区位置待定。
（三）项目区土地利用结构调整情况
1、拆旧区整理前后位置、面积、地类、图斑号等情况
项目区拆旧区整理前后位于马桥镇后金村，整理前面积45.7904公顷，地类为农村居民点用地，图斑号为216-1-202。整理后面积30.3198公顷，地类为耕地。
2、安置区占用前后位置、面积、地类、图斑号等情况
安置区占用前后位于马桥镇后金村，面积17.2473公顷，其中后金村耕地0.8101公顷，图斑号216-62-113。后金村林地0.9666公顷，图斑号215-24-134，后金村农村居民点用地15.4706公顷，图斑号216-1-202。占用后面积17.2473公顷，为农村居民点用地。
3、建新区占用前后位置、面积、地类、图斑号等情况
建新区占用前为桓台县城镇建设用地，位置待定，为规划建设用地，符合桓台县土地利用总体规划（2006-2020年）。
（四）项目区实施顺序及挂钩周转指标的使用和分年度归还计划
1、项目区建设的总体安排
项目区建设计划利用两年时间全部完成，达到省验收标准。两年内新建农民住宅777户，坚持高起点规划，高标准建设，彻底改善农民居住生活环境，完善村庄基础设施及福利事业的配套建设，全面完成拆旧地块土地的复垦利用，配套部分水利设施，大大提高土地的利用率和产出率，使项目区内的存量建设用地得到充分利用，充分发挥其经济和社会效益。
2、项目区实施顺序
拆旧地块总规模为45.7904公顷，其中拆旧复垦区面积30.3198公顷。安置区面积17.2473公顷，建新区面积28.5431公顷，根据规划安置方案，项目区安置2694人除占用原旧村土地外，安置还需使用周转指标1.7767公顷，计划安置村民住宅及相关基础设施和公益事业建设。通过项目区建设可节余土地指标28.5431公顷，建新区位置待定。分步实施，计划利用三年时间全面完成项目区建设。
（1）第一年计划安置住户450户，计划利用挂钩周转指标22公顷，其中安置用挂钩指标1.7767公顷，对拆旧地块进行复垦，当年可归还用地周转指标15.1599公顷。
（2）第二年计划安置搬迁住户322户，计划利用挂钩周转指标8.3198公顷，对拆旧地块进行复垦，当年可归还用地周转指标15.1599公顷。
挂钩周转指标的使用和归还计划
单位：公顷
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第一年
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第二年
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两年合计
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挂钩周转指标使用计划
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22
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8.3198
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30.3198
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挂钩周转指标归还计划
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15.1599
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15.1599
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30.3198
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（五）权属处理方案
拆旧区土地为马桥镇后金村集体土地,实施规划批复后，对拆旧区由政府国土资源管理部门按程序收回集体土地使用证，
由镇政府和村委会收回其集体土地使用权，由桓台县人民政府注销土地登记。复垦后的耕地归村集体使用，集体土地使用权不涉及村与村之间土地的调整交换，不需办理所有权变更，确保项目实施过程中不出现产权纠纷。
（六）安置用地方案
后金村安置村民住宅及相关基础设施和公益事业建设全部使用本村土地，安置村民2694人，安置用地面积17.2473公顷，其中原农村居民点用地15.4706公顷，耕地0.8101公顷，林地0.9666公顷，人均用地50平方米，符合我省农村居民点人均用地标准，并且通过项目区建设节余土地指标28.5431公顷，既优化了城乡用地结构和布局，又实现了土地的集约节约利用。
（七）拆旧区整理标准、各项工程规划和补偿方案
1、拆旧区整理标准
拆旧区整理规划的总体布局主要包括田块、水利设施和交通道路的位置等。
拆旧区新规划田间道路2公里，生产路3公里，与原有生产路相连接，形成纵横交错的交通网络。
拆旧区整理地块灌溉采用农田井水进行浇灌。
拆旧区通过整理将达到“田成方、树成行、路成网、灌排分设、旱涝保收”的农田标准。
2、拆旧区土地整理工程规划内容
（1）土地平整
由于折旧区总体平整，只要地上附着物拆除后，稍加整理就可开垦为耕地。
（2）灌溉水利工程
拆旧区新打农田机井10眼，铺设PVC管4.8公里，建设配电室3间，安装变压器3台。
（3）道路工程
拆旧区新修田间道2公里，路面宽为4米；生产路3公里，路面宽为2米。
（4）农田林网配套工程
拆旧区内林网配套建设，采用沿田间路两侧栽植107速生杨树2600株。
3、补偿安置方案
后金挂钩试点项目拆旧区及安置用地均为后金村集体土地，安置用地办理集体土地使用手续，剩余挂钩周转指标用地需办理征地手续。在项目区征地拆迁补偿安置中，县政府确定将城乡建设用地增减挂钩项目中建新区收取的耕地占用税1.8万元/亩（合27元/平方米），新增建设用地有偿使用费1.07万元/亩（合16元/平方米），耕地开垦费1.2万元/亩（合18元/平方米）以及挂钩指标产生的级差纯收益全部用于折旧、复垦及安置区的建设。
土地补偿费和安置补助费按4.4万元/亩；房屋等建筑物和构筑物的补偿办法是：委托有资质的评估机构进行评估，作价补偿；树木等其他地上附着物补偿标准按照鲁价费发[2006]269号文件规定执行。
（八）项目区农村建设用地整理投资估算及资金筹措
1、投资估算
马桥镇建新拆旧项目区建设是一项庞大的系统工程，涉及面广，工作量大，资金投入较大，项目区计划总投资约7402万元，其中拆旧区建筑物及地面附着物总价值约为1750万元，拆旧地块复垦费用约为402万元，建新区房屋建设及基础设施建设约需4900万元，不可预见费350万元。
2、资金筹措
项目区建设资金计划从三个方面进行筹措，一是争取上级政府扶持，县政府从耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费以及挂钩指标产生的级差纯收益中拨出2140.7万元专项资金予以扶持；二是镇政府从财政资金中列出428.2万元配套资金；三是其余4833.1万元建设资金由村及农户自行解决或通过农村住房建设贷款解决。确保项目区建设资金及时、足额到位，为切实搞好项目区建设提供资金保证。
（九）规划方案评价
1、社会效益评价
农村居民点整理是全面推进社会主义新农村建设的重要途径。通过项目区建设和实施，真正盘活、用好农村存量建设用地，必将有力推进土地节约集约利用，促进城乡统筹发展。通过农村居民点整理，改善农民生产、生活条件，缩小城乡差别，促进城乡社会、经济、文化共同发展。
2、生态效益评价
通过项目区建设的实施，林网及其他人工植被覆盖面积适度增加，水土流失得到有效控制，并形成“田成方、路成框、林成行、沟成网、楼成排”错落有致的新农村景观。同时对调节区域内的光、热、水、土资源具有显著效果，使原来低效低能的生态系统呈现出良性循环、经济平衡的生态系统。
3、经济效益评价
项目区建设完成后，其经济效益将会大大提高。一是通过拆旧区全面复垦，配套农田水利设施，农业生态条件得到较大改善，经济效益得到更大提高；二是通过整理将剩余的土地用于小城镇建设，大力发展第三产业，能够吸收更多的农村剩余劳动力，有利于当地工业化建设和城市化进程。
4、综合效益评价
本项目的实施将给项目区周边地区的社会经济和环境的发展带来十分积极的影响，其社会、生态、经济效益都是十分明显的，必将有力推进土地节约集约利用，促进城乡统筹发展，真正盘活用好农村存量建设用地，为今后农村建设用地整理全面铺开起到积极的带动作用。
（十）实施规划的保障措施
1、加强组织领导
为加强对项目区建设的组织领导，保证项目的正常开展和顺利实施，保证在规划建设时间内完成项目区的各项工程，处理好项目区建设中出现的各种问题，马桥镇政府成立了以镇长为组长的项目建设领导小组，并成立了由国土所、建委、财政所、派出所、司法所、农业办及有关村相关人员组成的工作班子，具体负责项目实施过程中的管理及协调工作。
2、严格施工管理
项目建设各项工程严格实行“五制”，即实行项目法人制、工程招标制、工程监理制、合同管理制和项目公告制，确保把好事办好。
3、资金保障
为确保项目建设顺利实施，建设资金及时、足额到位，保证资金专款专用，制定“三专、五定、一坚持”的资金管理办法，即专设帐户，专人管理、专款专用；定工程任务、定投资金额、定完成工期、定拨款办法、定审计制度；坚持按照工程进度及质量情况分期拨款。
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